● INSTRUCTION GÉNÉRALE N° 5322 DU 15-09-1976 RELATIVE A L’INSTITUTION DU LIVRE FONCIER #
● التعليمة العامة رقم: 5322 المؤرخة في 15-09-1976 تتعلق بتأسيس السجل العقاري #
• توضح كيفية تطبيق المرسوم رقم: 76-63 المؤرخ في 25-03-1976 يتعلق بتأسيس السجل العقاري، المعدل و المتمم، و توضح إجراءات و مراحل عمليات الإشهار العقاري و إنشاء البطاقات العقارية و التنسيق مع مصالح المسح، و هي سارية المفعول، إلا بعض التعديلات التي طرأت بعدها على:
1-■ الأمر رقم: 75-74 المؤرخ في 12-11-1975، المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري، المعدل و المتمم، و هي:
▪︎المادة 3 مُكرر المُدرَجة بالمادة 39 من قانون المالية التكميلي لسنة 2020: تتكفل الإدارة المكلفة بمسح الأراضي و الحفظ العقاري بمهام إعداد وثائق مسح الأراضي عن طريق تحقيق عقاري و تحديد الملكيات و ترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري و القيام بإجراءات الشهر العقاري و عمليات التحيين التي تنتج عن ذلك.
تتم تدريجيا رقمنة عمليات إعداد ومسك و حفظ وثائق مسح الأراضي و السجل العقاري إلى غاية تعميمها بالكامل عبر تراب الوطني.
▪︎المادة 5 المُلغاة بالمادة 40 من قانون المالية التكميلي لسنة 2020 والتي كان نصها: إن مهام إعداد مسح الأراضي العام و المحافظة عليه هي من إختصاص الإدارة المكلفة بشؤون أملاك الدولة و الشؤون العقارية.
▪︎المادة 11 المُعدَّلة و المُتممة بالمادة 65 من قانون المالية لسنة 2015 و كذا مُعدَّلة بالمادة 34 من قانون المالية لسنة 2019 وأصبحت كما يلي: يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري على النحو الآتي:
ـ بالنسبة للعقارات التي يحوز ملاّكها على سندات ملكية مشهرة، يكون الترقيم نهائيا من يوم إستلام وثائق المسح.
ـ بالنسبة للعقارات التي يفتقر حائزوها إلى سندات ملكية مشهرة، يتم القيام بترقيم مؤقت، وفق الشروط المحددة ضمن التشريع و التنظيم الجاري بهما العمل، يبدأ سريانه من تاريخ إيداع طلب الترقيم في السجل العقاري على مستوى المحافظة العقارية من طرف الشخص أو الأشخاص المسجلين في وثائق مسح الأراضي.
▪︎المادة 13 ملغاة بالمادة 66 من قانون المالية لسنة 2015 والتي كان نصها: يجب على المعنيين أن يودعوا لزوما من أجل تأسيس مجموعة البطاقات العقارية، لدى المصلحة المكلفة بالسجل العقاري، جدولا محررا على نسختين حسب الحالة من قبل موثق أو كاتب عقود إدارية أو كاتب ضبط.
و هذا الجدول المرفق بجميع السندات و العقود المثبتة لملكية العقارات أو الحقوق العينية الأخرى المقدمة للإشهار، يجب أن يتضمن:
1ـ وصف العقارات العينية بالإستناد إلى مخطط مسح الأراضي؛
2ـ هوية و أهلية أصحاب الحقوق؛
3ـ الأعباء المثقلة بها هذه العقارات.
▪︎المادة 15 مُعدَّلة بالمادة 92 من قانون المالية لسنة 2018 وأصبحت كما يلي: كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية.
غير أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة صاحب الحقوق العينية.
كما تسري من تاريخ الوفاة أيضا الحقوق التي تم التصرف فيها من طرف المورث قيد حياته بموجب عقود في الشكل الرسمي والتي لم تشهر بعد ، عند يوم الوفاة.
و إذا تبين أنه تصرف فيها، فإنها تخضع لقانون الشهر العقاري.
▪︎المادة 16 مكرر مُدرَجة بالمادة 35 من قانون المالية لسنة 2019: تشهر بالسجل العقاري الممسوك بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا كل عريضة رفع دعوى تتعلق بعقار أو حق عيني عقاري مشهر سنده، بعد تسجيلها بأمانة ضبط المحكمة.
لا يترتب عن إشهار عريضة رفع الدعوى تجميد أو تعليق أو منع التصرف في العقار أو الحق العيني العقاري .
إذا تم التصرف في حق عيني عقاري يتعلق بعقار أشهرت بشأنه عريضة رفع الدعوى قبل التصرف، فإنه يستوجب على المتصرف إبلاغ المتصرف له بالدعوى المشهرة عن طريق محضر قضائي، على أن يرفق محضر التبليغ بملف العقد عند تقديمه لإجراء الشهر العقاري.
يشهر المحافظ العقاري المعني الحكم القضائي النهائي الصادر في الدعوى محل العريضة المشهرة.
▪︎المادة 23 مكرر مُدرَجة بالمادة 67 من قانون المالية لسنة 2015 ومُعدَّلة بالمادة 89 من قانون المالية لسنة 2018 وأصبحت كما يلي: المادة 23 مكرر: يسجل كل عقار تابع لخواص، لم يطالب به خلال عمليات مسح الأراضي و لم تتمكن مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى "حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي" و يرقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس عشرة (15) سنة من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية.
في حالة المطالبة على أساس سند ملكية مشهر، خلال الآجال المذكورة أعلاه، يقوم المحافظ العقاري، في غياب دعوى قضائية قائمة، بعد التحريات المعهودة و التحقيق لدى مصالح أملاك الدولة و مسح الأراضي، بالترقيم النهائي للعقار المطالب به باسم مالكه.
و في حالة المطالبة على أساس سند غير مشهر أو على أساس الحيازة طبقا للتشريع المعمول به، في أجل سنتين (2) من تاريخ إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية، يقوم المحافظ العقاري، بعد التحريات المعهودة و تحقيق لدى مصالح أملاك الدولة ومسح الأراضي، بالترقيم المؤقت للعقار المطالب به لمدة سنتين (2) باسم المعني، يبدأ سريانه من تاريخ إيداع الطلب.
إذا تبين من نتيجة التحقيق أن العقار المطالب به ملك للدولة أو الجماعات المحلية، يرقم العقار المعني فورا بصفة نهائية وفق نتائج التحقيق.
بعد إستنفاذ أجل خمس عشرة (15) سنة المذكور أعلاه ، يرقم العقار نهائيا باسم الدولة.
2-■ المرسوم رقم: 76-63 المؤرخ في 25-03-1976، المتعلق بتأسيس السجل العقاري، المعدل و المتمم و هي:
▪︎المادة 8 مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
تودع وثائق مسح الأراضي لدى المحافظة العقارية و ذلك من أجل تحديد حقوق الملكية و الحقوق العينية الأخرى و شهرها في السجل العقاري، و يتم هذا الإيداع عند الإنتهاء من عمليات مسح الأراضي لكل قسم أو مجموعة أقسام البلدية المعنية.
يثبت كل إيداع منصوص عليه في الفقرة السابقة عن طريق محضر تسليم يحرّره المحافظ العقاري.
▪︎المادة 9: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يكون محضر التسليم، المنصوص عليه في المادة السابقة، محل إشهار واسع في أجل أقصاه (8) أيام، إيتداءًا من تاريخ إيداع وثائق مسح الأراضي و لمدة أربعة أشهر، بكل وسيلة أو دعامة مناسبة، وهذا قصد تمكين المالكين و ذوي الحقوق العينية العقارية الأخرى من تَسلُّم كل وثيقة تشهد بحقوقهم على العقارات الممسوحة من المحافظ العقاري.
▪︎المادة 10: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
ينبغي على كل مالك أو حائز، لكي تُعَد و تُسلَّم له الوثائق المذكورة في المادة السابقة، أن يودع لدى المحافظة العقارية جدولا تُسلِّمه الإدارة يحتوي على ما يأتي:
1- وصف العقارات التي يحوزها على مستوى القسم أو كل من الأقسام التي كانت موضوع عمليات مسح الأراضي، مع ذكر موقعها و محتواها و أرقام مخطط مسح الأراضي؛
2- لقب و إسم المالك أو الحائز الحالي و تاريخ ميلاده و مهنته و موطنه؛
3- الإمتيازات و الرهون العقارية و الحقوق العينية و القيود المترتبة على كل عقار، مع ذكر ذوي الحقوق و العقود و الأعمال المُؤسّسة لهذه الحقوق.
يُرفق هذا الجدول، عند الإقتضاء، بالسندات و العقود و الوثائق الأخرى التي من طبيعتها تبيان أصل الملكية و المالك أو الحائز الحالي للعقار.
▪︎المادة 11 : مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري بمجرد إستلامه وثائق مسح الأراضي.
يُعتبر الترقيم العقاري قد تم من يوم الإمضاء على محضر تسليم وثائق مسح الأراضي.
و يتم تعيين الحقوق المتعلقة بالعقارات موضوع الترقيم على أساس وثائق مسح الأراضي حسب القواعد المنصوص عليها في التشريع المعمول به في مجال الملكية العقارية.
▪︎المادة 12: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يُعتبر الترقيم نهائيا بالنسبة للعقارات التي يحوز مالكوها سندات أو عقودا أو كل الوثائق الأخرى المقبولة ، طبقا للتشريع المعمول به ، لإثبات حق الملكية.
و يَنقُل المحافظ العقاري تلقائيا، عند الإقتضاء، قيود الإمتيازات و الرهون العقارية و حقوق التخصيص غير المُشطَّب عليها والتي لم تنقضِ مدة صلاحيتها.
▪︎المادة 13: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يُعتبر الترقيم مؤقتا لمدة أربعة (4) أشهر، يجري سريانها إبتداءًا من يوم الترقيم، بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية و الذين يمارسون حسب المعلومات الناتجة عن وثائق مسح الأراضي، حيازة تسمح لهم بإكتساب الملكية عن طريق التقادم المُكسِب طبقا للأحكام القانونية المعمول بها في هذا المجال.
و يصبح هذا الترقيم نهائيا عند إنقضاء المدة المحدّدة في الفقرة السابقة فيما إذا لم يُعْلَم المحافظ العقاري بأي إعتراض يتعلق بحق الملكية أو فيما إذا سُحِبت أو رُفِضت الإعتراضات التي تكون قد حدثت.
▪︎المادة 14: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يُعتبر الترقيم مؤقتا لمدة سنتين (2) يجري سريانها إبتداءًا من يوم إتمام هذا الترقيم، بالنسبة للعقارات التي ليس لمُلاّكيها الظاهرين سندات إثبات كافية، وعندما لا يمكن للمحافظ العقاري أن يبدي رأيه في تحديد حقوق الملكية.
و يصبح هذا الترقيم المؤقت نهائيا عند إنقضاء المدة المحدّدة في الفقرة السابقة إلا إذا سمحت وقائع قانونية للمحافظ العقاري بالتثبت بصفة مؤكدة من أن الحقوق العينية الواجب شهرها في السجل العقاري و يكون قد إطلع عليها في غضون ذلك ، عن طريق أي شخص معني.
▪︎المادة 15: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يُبلَّغ كل إحتجاج متعلق بالترقيم المؤقت في السجل العقاري الذي يُثار خلال المدة المحدّدة في أحكام المادتين 13 و 14 أعلاه، بموجب رسالة موصى عليها، إلى المحافظ العقاري و إلى الطرف الخصم و يمكن أن يُقيِّد المعنيون هذا الإحتجاج في سجل يُفتَح لهذا الغرض لدى كل محافظة عقارية.
تكون للمحافظ العقاري سُلطة مصالحة الأطراف و تحرير محضر عن المصالحة، و تكون لإتفاقات الأطراف المُدرَجة في هذا المحضر قوّة الإلزام الخاص.
و في حالة ما إذا كانت محاولات المُصالحة بين الأطراف عديمة الجدوى، يُحرِّر المحافظ العقاري محضر عدم المُصالحة و يُبلِّغه إلى الأطراف.
و تكون للطرف المُدَّعي مهلة ستة (6) أشهر إبتداءًا من تاريخ التبليغ الذي يتلقاه من المحافظ العقاري ليُقدّم، تحت طائلة رفض الدعوى، كل إعتراض أمام الجهة القضائية المختصة.
تُشهر الدعاوى القضائية و التي يجب تبليغها إلى المحافظ العقاري في نفس المهلة وفقا لأحكام المادة 85 أدناه.
▪︎المادة 16: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
لا يمكن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي الذي تم بموجب أحكام المواد 12 و 13 و 14 من هذا الفصل إلا عن طريق القضاء.
و إذا كانت الدعوى القضائية ترمي إلى تغيير الحقوق الناتجة عن ترقيم لا يزال مؤقتا تطبيقا لأحكام المادتين 13 و 14 أعلاه ، فإن هذا الترقيم يُحافِظ على طابعه المؤقت إلى غاية صدور حكم قضائي نهائي.
▪︎المادة 17: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
يجب على المحافظ العقاري أن يُبلِّغ مصلحة مسح الأراضي بكل التحويلات العقارية المشهورة خلال عمليات مسح الأراضي و هذا بواسطة مستخرج العقد المنصوص عليه في المادة 73 من هذا المرسوم.
▪︎المادة 18: ملغاة بالمادة 2 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و التي كان نصها: مع مراعاة أحكام الفقرات التالية، تشهر الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري، عند إنقضاء مهلة أربعة الأشهر المحددة في المادة 9 أعلاه، إذا لم تبلغ أيّة معارضة في حق الملكية، و إذا سُحِبت المعارضات المرفوعة أو رُفِضت.
و إذا لم يقدم المالكون المعنيون الجدول المنصوص عليه في المادة 10 أعلاه، خلال المهل المحددة، و كان المحافظ العقاري في وضع لا يمكنه من إبداء رأيه بشكل مناسب في تحديد حقوق ملكية المعنيين، نظرا لإنعدام سندات الإثبات أو عدم كفايتها، فإنه يصار إلى تسجيل العقارات المعنية مؤقتا في السجل العقاري، على أساس العناصر المتوفرة في وثائق مسح الأراضي.
و يصبح هذا السجل المؤقت نهائيا عند إنقضاء مهلة 5 سنوات إبتداءًا من تاريخ محضر تسليم وثائق مسح الأراضي، إلى المحافظ العقاري، إلا إذا سمحت وقائع قانونية للمحافظ العقاري ، بالتثبيت بصفة مؤكدة، من الحقوق المعنية الواجب شهرها في السجل العقاري، و يكون قد أخذ علما بها في عصوان ذلك عن طريق أي شخص معني.
و يتعين على مصالح أملاك الدولة، أن تتأكد من عدم وجود حقوق للدولة على العقارات المسجلة مؤقتا، و ذلك قبل إنقضاء مهلة الـ 5 سنوات المذكورة أعلاه.
▪︎المادة 62: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية، يجب أن يشتمل على ألقاب و أسماء و تاريخ و مكان ولادة و جنسية و موطن و مهنة الأطراف.
و يجب أن يُصادَق على ألقاب و أسماء و تاريخ و مكان ولادة و جنسية الأطراف ، موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية، في أسفل كل جدول أو مستخرج أو صورة أصلية أو نسخة مُودعة من أجل تنفيذ الإجراء.
و فيما يخص الشهادات بعد الوفاة، يجب الإشارة إلى الحالة المدنية و التصديق عليها بالنسبة للمتوفى و بالنسبة لكل واحد من الورثة أو الموصى لهم.
يتم إعداد الشهادة بتقديم مستخرج من شهادة الميلاد، قائمة الصلاحية، و كل وثيقة رسمية تُثبت الجنسية.
▪︎المادة 89: مُعَدَّلة و مُتمَّمة بالمادة 1 من المرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19-05-1993 و أصبحت كما يلي:
تُستثنى القاعدة المُدرَجة في الفقرة الأولى من المادة 88 أعلاه.
ـ عند الإجراء الأوّلي الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري و الذي يتم تطبيقا للمواد من 8 إلى 18 من هذا المرسوم؛
ـ عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق الأخير ناتجا عن سند إكتسب تاريخا ثابتا قبل أول يناير سنة 1971.
3-■ تعليمة المديرية العامة للأملاك الوطنية رقم: 4060 المؤرخة في 05-04-2018 موضوعها: التسوية الإدارية للعقارات المرقمة في حساب "العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي" المادة 89 من قانون المالية لسنة 2018 المعدلة للمادة 23 مكرر من الأمر رقم: 75-74 المؤرخ في 12-11-1975، المعدل والمتمم المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري.
التي غيرت حساب المجهول إلى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي و أوضحت آجال وكيفيات تسويتها.
نأمل أن يقوم متطوع متمكن من المصطلحات القانونية و التقنية بترجمتها مع الإشارة إلى التعديلات القليلة التي طرأت بعدها، للإسفادة و التسهيل على كثير من الموظفين و تنوير العامة و تكون له صدقة جارية.